요즘 양도소득세 상담을 하다 보면 대부분의 분들이 묻는 말이 바로 이겁니다.
"저 비과세 받을 수 있나요?"
정부 정책이 변화하면서 중과세는 점차 완화되고 있지만, 1세대 1주택 비과세 요건은 여전히 까다롭습니다.
특히, 아주 기초적인 요건조차 모르는 분들이 많아 오늘은 기초 중의 기초! ‘1세대 1주택 비과세 요건’을 확실히 정리해 드립니다.
1. 1세대 1주택 비과세란?
12억 원 이하의 양도 차익에 대해 세금을 내지 않아도 되는 제도입니다.
과거에는 9억 원이 기준이었지만 현재는 12억 원까지 비과세 혜택이 주어집니다.
그 이유는? 정부가 국민의 거주 이전의 자유를 보장해 주기 위해서입니다.
예를 들어, 직장 이동 등으로 인해 집을 팔고 이사해야 할 때 과도한 세금이 부과되면 이사 자체가 힘들어지기 때문이죠.
2. 비과세 요건, 제대로 아시나요?
아래 요건들을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
(1) 거주자여야 한다
국적은 중요하지 않음.
한국 내에 주소를 두고 있거나 183일 이상 거소를 둔 경우.
경제활동을 하며 실질적 생활을 한국에서 영위하는 경우 인정.
(2) 1세대여야 한다
같은 집에 거주하는 가족이 ‘한 세대’.
세대 내에 주택이 1채만 있어야 비과세 대상.
⚠️ 자녀가 따로 거주한다고 해도 세대 분리 기준을 충족하지 못하면 2주택자로 간주됩니다!
(3) 세대 분리 요건
자녀가 주택을 소유했을 때 세대 분리가 인정되려면 아래 조건 중 하나를 충족해야 합니다:
- 만 30세 이상
- 혼인한 경우
- 기준 중위소득의 40% 이상 소득 (약 83~84만 원/월 이상, 매년 변동)
단순히 주소만 따로 둔다고 해서 세대 분리가 인정되는 건 아닙니다.
특히 부모로부터 생활비를 지원받는 경우는 독립적으로 생활한다고 보기 어렵기 때문에 주의가 필요합니다.
3. 보유 요건 & 거주 요건
(1) 2년 보유 요건
최소 2년 이상 보유해야 비과세 가능.
2년 미만 보유 시 단기 양도세율 적용:
- 1년 미만: 77%
- 1~2년 미만: 66%
- 2년 이상: 일반세율 (최저 6%부터 시작)
(2) 2년 거주 요건 (조정대상지역 한정)
주택 취득 시 조정대상지역이었다면 2년 거주 필수.
지금 조정대상지역이 해제되었어도, ‘취득 당시 기준’으로 판단.
예:
- 광진구, 강동구 등 → 현재 해제되어도 과거 조정대상지역이었다면 거주 요건 적용됨.
4. 헷갈리는 핵심 포인트 정리
조건 - 비과세 가능 여부
2년 보유 & 조정지역X - 비과세 O
2년 보유 & 조정지역O - 2년 거주까지 해야 비과세
자녀 20대 주소만 분리 - 비과세 불가 (세대 분리 불인정)
자녀 혼인 or 만30세 이상 - 비과세 요건 충족 가능
마무리하며
1세대 1주택 비과세는 제대로 알지 못하면 몇 천만 원에서 몇 억 원까지의 세금 폭탄으로 돌아올 수 있습니다.
단순히 ‘집 한 채니까 비과세겠지’라는 막연한 기대는 금물!
정확한 요건을 파악하고, 자신의 상황에 맞는 전략적인 세금 설계가 필요합니다.
